De bijleenregeling
Wanneer je je woning verkoopt en je koopt een nieuwe woning krijg je te maken met de zogenaamde bijleennregeling.
Dit is een regeling waarin bepaald wordt dat de rente van de nieuw af te sluiten hypotheeklening alleen kan worden afgetrokken van het inkomen wanneer die hypotheeklening noodzakelijk aan de nieuwe woning verbonden is. Noodzakelijk wil zeggen dat de nieuwe lening maximaal zo groot is dat het huis kon worden gekocht nadat de overwaarde op de oude woning is ingezet voor de aankoop van de nieuwe.
Een voorbeeld
Stel je verkoopt je woning voor 300.000 na aftrek van al je verkoopkosten. Je had nog een hypotheeklening openstaan van 180.000. De overwaarde van je huis is dan 120.000.
Nu koop je een nieuwe woning voor 350.000 inclusief de kosten van aankoop. Je verwacht dat je daarin nog eens voor 80.000 moet verbouwen. De nieuwe woning gaat je dus 430.000 kosten.
Je vraagt een hypotheek aan. De belastingdienst beoordeelt of de rente daarvan aftrekbaar is. Die is aftrekbaar voorzover de nieuwe hypotheek noodzakelijk was. De maximaal noodzakelijke hypotheek in dit voorbeeld is 430.000 minus de overwaarde van 120.000 ofwel 310.000.
Gevolgen
Je maximale noodzakelijke hypotheek in dit voorbeeld bedraagt 310.000. Dat betekent dat, wanneer je een hypotheeklening van 310.000 of minder sluit, de hypotheekrente volledig aftrekbaar is. Wanneer je echter een hogere hypotheeklening afsluit, bij voorbeeld om er andere leuke dingen mee te doen, is de hypotheekrente voor dat teveel niet meer aftrekbaar.
Stel dat je een hypotheek afsluit voor 360.000 terwijl de maximaal noodzakelijke 310.000 is. De hypotheekrente bedraagt dan bij voorbeeld 5% van 360.000 ofwel 18.000 per jaar. Daarvan is nu slechts 310.000/360.000 deel aftrekbaar als rente voor de eigen woning, ofwel 15.500. Een bedrag van 2.500 rente is dus niet aftrekbaar.
Hoe erg is dit?
Wanneer die 2.500 rente niet meer aftrekbaar is, scheelt je dat bij een belastingtarief van 42% 1.050 mιιr inkomstenbelasting. Dat kan mιιr worden, maar ook minder.
De vraag is of dit erg is. Wanneer je dit van te voren weet, en willens en wetens mιιr rente betaalt dan je kunt aftrekken, is dat niet erg. Immers, je hebt dat dan afgewogen tegen het genot van die extra hoge lening die je hebt afgesloten. Wanneer je dat niet van te voren besefte, is dat erger. Immers, je woonlasten blijken dan ineens hoger te zijn dan waarop je bij de koop van de woning gerekend had.
Dat hier berekende nadeel van 1.050 kan ook minder zijn in sommige gevallen. De hypotheekschuld die niet aan de eigen woning wordt toegerekend bedraagt 50.000 in dit voorbeeld. Die verlaagt nu het vermogen in box 3. Dat scheelt je 1,2% van die 50.000 ofwel 600 inkomstenbelasting. Daarmee wordt het vervelende effect wat minder, immers de verminderde belastingteruggave van 1.050 krimpt daarmee tot 450. Maar, dit gaat alleen op wanneer er overigens vermogen in box 3 aanwezig is dat feitelijk belast is. Dit doekje voor het bloeden gaat dus niet voor iedereen op.
Besef wel dat dit nadeel zich elk jaar voordoet zolang de hypotheek loopt. Dus een niet-aftrekbare hyptheekrente die, zoals hiervσσr berekend, van 1.050 per jaar is na 30 jaar een kostenpost van 31.500. We kunnen het nog straffer formuleren: wanneer je een extra hypotheek lening sluit van 50.000 waarvan de rente niet aftrekbaar is, kost je dat jaarlijks 2.500 rente. In 30 jaar loopt dat op tot 75.000. Het nadeel is niet zo zeer het belastingvoordeel dat je mist, maar de uitgave zelf en de rente daarover. Je moet dus goed nadenken voordat je een hypothecaire lening sluit die niet voor de eigen woning bedoeld is.
Stel dat je met deze 50.000 een mooie camper hebt gekocht van 50.000. Die kost je dan uiteindelijk 125.000.
Er is nog een negatief effect van die beperkte rente-aftrek. In allerlei inkomensafhankelijke regelingen speelt het belastbaar inkomen een grote rol. Huursubsidie, studiefinanciering, kinderopvang, zorgpremie, en er zijn er nog wel meer. In al die regelingen geldt dus ook dat de rente-aftrek beperkt is, en dat daardoor de regeling nadeliger uitpakt dan je gehoopt had.
Reserveren van de overwaarde
Wanneer je in het ene jaar je woning verkoopt, en in een volgend jaar een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde reserveren voor de financiering van de nieuwe woning. Daaraan is een maximum-termijn gesteld.
Conclusie
Ons advies is op te passen voor te hoge hypotheekleningen om er andere leuke dingen mee te doen. Pas op voor aanbiedingen die tot een te hoge hypotheek leiden.
Terug
Dit is voorlichting met het doel ingewikkelde fiscale materie toegankelijk en begrijpelijk te maken. Aansprakelijkheid voor de inhoud kan
niet worden aanvaard.
|
