De kosten van de financiering van de eigen woning zijn aftrekbaar. Daar zijn grenzen aan gesteld.
Allιιn voor de woning
De aftrek geldt alleen voor de koop en verbetering van de eigen woning. Dat betekent dat voor zover het pand niet gebruikt wordt om er in te wonen de financieringskosten niet aftrekbaar zijn.
Concreet betekent dat wanneer een deel van het pand verhuurd wordt, of wanneer een deel van het pand voor de eigen onderneming wordt gebruikt, de hypotheekrente voor dat deel niet aftrekbaar zijn als kosten van de eigen woning.
Geen omwegen
Het betekent ook dat de financieringskosten niet aftrekbaar zijn voor zover ze gemaakt zijn voor iets anders dan de koop of verbetering van de eigen woning.
Concreet betekent dit dat voor zover de hypotheek wordt aangewend voor bij voorbeeld een beleggingsportefeuille of een vakantiereis de rente niet aftrekbaar is als kosten van de eigen woning.
Overwaarde oude woning
De hypotheekrente van een nieuwe eigen woning is alleen aftrekbaar voorzover de nieuwe hypotheek noodzakelijk is voor de financiering nadat de overwaarde van de eerdere eigen woning is gebruikt voor de aankoop.
De overwaarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst van de woning en de hypotheekschuld die er nog op rust.
Een voorbeeld
Stel, je hebt een woning die je verkoopt voor 150.000. Je lost je resterende hypotheekschuld daarmee af en stel dat die bedraagt 80.000. Je hebt dan een overwaarde van 70.000 verwezenlijkt.
Je koopt een nieuwe woning voor 250.000. Wanneer je de overwaarde van de oude woning van 70.000 inzet voor de financiering van de nieuwe woning heb je nog een hypotheek nodig van 180.000. De rente daarvan is aftrekbaar van het belastbaar inkomen.
Er zijn nogal wat hypotheekadviseurs, gestimuleerd door een provisievooruitzicht, die je aanraden om in zo'n geval toch maar een hypotheek te nemen van 250.000 en de overwaarde te besteden aan een beleggingsportefeuille. De belastingdienst accepteert niet meer de hypotheekrente over de bovenmatige hypotheekschuld van 70.000. Doe dit dus liever niet.
Stom
Wat in elk geval ongelooflijk stom is, is een hypotheek opnemen om er een auto of een vakantiereis van te betalen. De rente op een hypotheek mag dan wel laag zijn maar die rente betaal je meestal 30 jaar lang. En 30 maal een lage rente is een bijzonder hoog bedrag. Stel, je boekt een wereldreis van 10.000 en financiert dat met hypotheek. Je betaalt 30 jaar lang 5% rente. De reis kost je dan niet 10.000 maar 25.000.
Bovendien vergroot je hiermee de kans dat je later niet in staat bent je woning te verkopen, omdat de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Je hebt dan een restschuld, die het gevolg is van een mooie vakantiereis in het verleden.
Welke financieringskosten komen in aanmerking voor aftrek?
De aftrekposten zijn grofweg in te delen in eenmalige en jaarlijks terugkerende kosten.
Eenmalige aftrekposten
In het jaar dat je de hypotheek afsluit mag je alle kosten die hiermee samenhangen als aftrekpost opnemen in de berekening van het belastbaar inkomen:
Terugkerende aftrekposten
Kosten die je elk jaar van je belastbaar inkomen kunt aftrekken:
Niet-aftrekbare kosten
De volgende kosten zijn niet aftrekbaar:
Oversluiting
Een bijzondere hierboven genoemde post is de volgende: de rente over leningen die je bent aangegaan om aftrekbare rente en kosten van geldleningen te betalen (bijvoorbeeld een lening om de aftrekbare boeterente of bouwrente te betalen) is niet aftrekbaar.
Soort lening
Voor de renteaftrek maakt het niet uit in welke vorm je geld leent voor de financiering van je huis. Meestal zal dit een hypotheek zijn, maar het kan ook een persoonlijke lening zijn, of een lening van je ouders.
Rente over leningen afgesloten tussen fiscaal partners of huisgenoten onderling, komt echter niet in aanmerking voor aftrek.
Geen hypotheekrente meer? Of bijna niet meer?
Wanneer het zogenaamde huurwaardeforfait hoger is dan de hypotheekrente hoeft het meerdere niet bij het inkomen geteld te worden. Huurwaardeforfait en hypotheekrente worden dan tegen elkaar weggestreept.
Een voorbeeld. Stel dat het huurwaardeforfait 2.000 bedraagt. Je hebt nog een resterende hypotheek waarvoor je 800 rente hebt betaald. Het belastbare inkomen uit de woning bedraagt dan 1.200. Daarop krijg je nu een fictieve aftrek van 1.200 zodat je belastbare inkomen uit de eigen woning 0 bedraagt. Een mooi voordeel.
Terug