Huuropbrengsten
Wanneer je in je eigen woning een ruimte verhuurt, kan dat fiscale gevolgen hebben.
Er zijn in hoofdzaak twee situaties:
- de huuropbrengst valt onder de zogenaamde vrijstelling voor kamerverhuur
- de huuropbrengst valt niet onder die vrijstelling
Kamerverhuurvrijstelling
Wanneer de kamerverhuur per jaar maximaal een opbrengst heeft van bruto € 4.065 (in 2008) en wanneer zowel verhuurder als huurder zijn ingeschreven op het betreffende adres, hoeft er geen inkomstenbelasting te worden betaald over deze opbrengst. Het moet wel gaan om structurele verhuur.
De bruto-opbrengst is het bedrag dat werkelijk ontvangen is voor de verhuur in het kalenderjaar. Dat is dus inclusief eventueel vooruitontvangen huur en exclusief de achterstallige huur die in het volgend jaar betaald wordt. Vooruitbetaling en achterstalligheid kunnen er toe leiden dat de vrijstellingsgrens wordt overschreden. Dat kan soms voordelig zijn, maar evengoed heel nadelig. Pas daar dus voor op.
Bruto-opbrengst betekent inclusief alle vergoedingen voor energie, onderhoud, stoffering. Splitsen van de huursom om onder de vrijstellingsgrens te blijven wordt niet geaccepteerd.
Hypotheekrente bij vrijstelling voor kamerverhuur
De hypotheekrente op de eigen woning blijft gewoon aftrekbaar wanneer de huuropbrengst beneden de grens van de vrijstelling blijft. Wanneer de huuropbrengst hoger is dan de vrijstelling ontstaat er een probleem.
Wanneer de vrijstelling voor kamerverhuur niet geldt
In dat geval wordt het gedeelte van de eigen woning dat verhuurd wordt niet meer beschouwd als eigen woning voor de inkomstenbelasting. Dat gedeelte wordt dan 'in box 3 geplaatst'.
Plaatsing in box 3 betekent dat de hypotheekrente voor dat deel niet afttekbaar is. Daarentegen wordt over de waarde van het verhuurde gedeelte, verminderd met de hypotheekschuld die daarop betrekking heeft, een zogenaamde vermogensrendementsheffing betaald. Dit vraagt om een voorbeeld.
Voorbeeld
Stel je hebt een woning met een woz-waarde van € 200.000. Je verhuurt daarvan 1/5 gedeelte voor € 6.000. Je hebt nog een hypotheek op het huis van € 80.000 die per jaar € 4.000 rente kost.
De waarde van de eigen woning is nu voor de inkomstenbelasting 4/5 van € 200.000 ofwel € 160.000. Het huurwaardeforfait bedraagt 0,8% van € 160.000 ofwel € 1.280. De aftrekbare hypotheekrente bedraagt 4/5 x € 4.000 ofwel € 3.200. Je aftrekpost in verband met de eigen woning is nu € 1.920. Dit levert je ongeveer € 730 teruggave inkomstenbelasting op.
In box 3 wordt de waarde gesteld op 1/5 van € 200.000 verminderd met 1/5 van de hypotheekschuld van € 80.000. Per saldo wordt de heffing in box 3 dus berekend over 1/5 van € 120.000 ofwel € 24.000. Die heffing is 30% over een fictief rendement van 4% van deze € 24.000 ofwel € 290.
Deze situatie kost je nu € 290 en levert je € 730 teruggave inkomstenbelasting op. Per saldo krijg je dus € 440 inkomstenbelasting terug.
Is verhuur nu onvoordelig?
We moeten dan eerst kijken naar wat er zou gebeuren als je niet zou verhuren.
Als er geen verhuur zou zijn zou de rente-aftrek € 4000 zijn geweest en het huurwaardeforfait € 1.600. Je zou dan een aftrekpost hebben gehad van € 2.400 en die zou ongeveer € 910 inkomstenbelasting hebben opgeleverd.
De verhuur geeft een teruggave van € 440 en het niet-verhuren geeft een teruggave van € 910. De belastingschade bedraagt daardoor € 470. En dat bij een huuropbrengst van € 6.000. De belastingheffing bedraagt dus 8% van de opbrengst in dit geval. En dat is relatief goedkoop. Maar pas op: wanneer de hypotheekschuld hoger is dan in dit voorbeeld wordt de belastingschade groter. Toch blijft dan de conclusie dat het verhuren weliswaar tot verhoging van inkomstenbelasting leidt, terwijl je er desalniettemin vrij veel aan over houdt.
En hoe goedkoop is kamerverhuur beneden de vrijstellingsgrens?
Je betaalt dan weliswaar geen belasting maar je opbrengst is ook lager.
Terug
Dit is voorlichting met het doel ingewikkelde fiscale materie toegankelijk en begrijpelijk te maken. Aansprakelijkheid voor de inhoud kan
niet worden aanvaard.
|
