Huuropbrengsten

Wanneer je in je eigen woning een ruimte verhuurt, kan dat fiscale gevolgen hebben.

Er zijn in hoofdzaak twee situaties: 

  • de huuropbrengst valt onder de zogenaamde vrijstelling voor kamerverhuur 
  • de huuropbrengst valt niet onder die vrijstelling

Kamerverhuurvrijstelling

Wanneer de kamerverhuur per jaar maximaal een opbrengst heeft van bruto € 5.164 (van toepassing op 2017) en wanneer zowel verhuurder als huurder zijn ingeschreven op het betreffende adres, hoeft er geen inkomstenbelasting te worden betaald over deze opbrengst. Het moet wel gaan om structurele verhuur. 

De bruto-opbrengst is het bedrag dat werkelijk ontvangen is voor de verhuur in het kalenderjaar. Dat is dus inclusief eventueel vooruitontvangen huur en exclusief de achterstallige huur die in het volgend jaar betaald wordt. Vooruitbetaling en achterstalligheid kunnen er beide toe leiden dat de vrijstellingsgrens wordt overschreden. Dat kan soms voordelig zijn, maar evengoed heel nadelig. Pas daar dus voor op. 

Bruto-opbrengst betekent: inclusief alle vergoedingen voor energie, onderhoud, stoffering. Het splitsen van de huursom om onder de vrijstellingsgrens te blijven wordt niet geaccepteerd. 

Hypotheekrente bij vrijstelling voor kamerverhuur 

De hypotheekrente op de eigen woning blijft gewoon aftrekbaar wanneer de bruto huuropbrengst beneden de grens van de vrijstelling blijft. Wanneer de bruto huuropbrengst hoger is dan de vrijstelling ontstaat er een probleem. 

Wanneer de vrijstelling voor kamerverhuur niet geldt 

In dat geval wordt het gedeelte van de eigen woning dat verhuurd wordt niet meer beschouwd als eigen woning in box 1 van de aangifte inkomstenbelasting. Dat gedeelte wordt dan 'in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting' behandeld. 

Behandeling in box 3 betekent dat de hypotheekrente voor dat deel niet aftrekbaar is. Daarentegen wordt over de waarde van het verhuurde gedeelte, verminderd met de hypotheekschuld die daarop betrekking heeft, een zogenaamde vermogensrendementsheffing betaald. Dit vraagt om een voorbeeld. 

Voorbeeld 

Stel je hebt een woning met een woz-waarde van € 300.000. Je verhuurt daarvan 1/5 gedeelte voor € 6.000. Je hebt nog een hypotheek op het huis van € 160.000 die per jaar € 8.000 rente kost. 

We behandelen dit voorbeeld in drie delen: 

  • eerst wat de gevolgen zijn wanneer je niet verhuurt 
  • dan wat de gevolgen zijn wanneer je verhuurt met een huur die beneden de vrijstellingsgrens ligt 
  • daarna wat de gevolgen zijn wanneer de huuropbrengst boven de grens voor de kamerverhuurvrijstelling ligt 

Voorbeeld: geen verhuur 

In box 1 van de aangifte inkomstenbelasting wordt het inkomen verhoogd met het huurwaardeforfait van 0,75% over € 300.000 ofwel € 2.250. Bovendien mag je daar de hypotheekrente van € 8.000 aftrekken. Over het saldo van huurwaardeforfait en hypotheekrente van € 5.750 krijg je een teruggave van inkomstenbelasting. Bij een tarief van ongeveer 42% is dat een teruggave van € 2.400. 

De woning kost je dus € 8.000 rente, verminderd met de belastingteruggave van € 2.400, ofwel € 5.600. 

Voorbeeld: huuropbrengst lager dan de vrijstelling voor kamerverhuur 

Wanneer je in de woning een kamer zou verhuren waarvan de bruto-opbrengst bij voorbeeld € 4.000 zou zijn, is dat een opbrengst die lager is dan de vrijstellingsgrens voor de inkomstenbelasting. Die opbrengst is vrij van inkomstenbelasting. 

De woninglasten zijn, net als in het vorige voorbeeld, € 5.600. Echter je hebt nu daartegenover huuropbrengsten. Stel dat je van die bruto-opbrengst van € 4.000 ongeveer € 1.000 extra moet uitgeven aan kosten. De netto-opbrengst is dan € 3.000. 

De woning kost je nu dus per saldo € 5.600 minus € 3.000 ofwel € 2.600. Door de kamerverhuur zijn je woninglasten aanzienlijk gedaald. Kamerverhuur loont dus. 

Voorbeeld: huuropbrengst hoger dan de vrijstelling voor kamerverhuur 

Stel nu dat de woning voor 1/5 deel wordt verhuurd. Je krijgt daarvoor een huur van € 6.000 waarvan € 1.000 te beschouwen is als extra kosten. Je netto-huuropbrengst is dan € 5.000. 

In box 1 van de aangifte inkomstenbelasting is de waarde van de eigen woning nu: 4/5 van € 300.000 ofwel € 240.000. Het huurwaardeforfait bedraagt 0,75% van € 240.000 ofwel € 1.800. De aftrekbare hypotheekrente bedraagt 4/5 x € 8.000 ofwel € 6.400. De hypotheekrente voor de hypotheek over het verhuurde gedeelte mag je niet meer in box 1 aftrekken. Je aftrekpost in verband met de eigen woning is nu € 6.400 minus € 1.800 ofwel € 4.600. Dit levert je ongeveer € 1.900 teruggave inkomstenbelasting op bij een belastingpercentage van 42%.

In box 3 van de aangifte inkomstenbelasting wordt de waarde gesteld op 1/5 van € 300.000 ofwel € 60.000, verminderd met 1/5 van de hypotheekschuld van € 160.000 ofwel € 32.000. Per saldo wordt de heffing in box 3 dus berekend over € 60.000 minus € 32.000 ofwel € 28.000. Die heffing is 30% over een fictief rendement van 4% van deze € 28.000 ofwel € 336 (wanneer je ook nog ander vermogen hebt). Over de werkelijke huuropbrengsten hoef je geen inkomstenbelasting meer te betalen. 

Je woninglasten zijn nu € 8.000 rente minus een belastingteruggave in box 1 van € 1.900 plus een belastingbetaling in box 3 van € 336. Per saldo zijn je woonlasten € 6.436. De woonlasten zijn, nu je verhuurt, wat hoger dan de woonlasten wanneer je niet verhuurt. 

Echter, door het verhuren krijg je ook huuropbrengsten. In dit geval zijn die gesteld op netto € 5.000. Je woonlasten verminderd met de huuropbrengsten zijn € 1.436. De verhuur is dus zeer lonend.

 Is verhuur nu onvoordelig? 

Als je niet zou verhuren bedragen de woonlasten € 5.600. Als je een kamer verhuurt voor een prijs beneden de vrijstellingsgrens bedragen je woonlasten per saldo € 2.600. Als je een groter gedeelte van je woning verhuurt tegen een prijs die hoger is dan de vrijstellingsgrens, zijn de woonlasten per saldo € 1.436.

De conclusie moet dus zijn dat onderverhuur hoe dan ook lonend is. Wanneer je een hogere huurprijs kunt vragen levert dat ook lagere woonlasten op. Je moet je dus niet laten beïnvloeden door de vrijstelling voor kamerverhuur in je keuze voor verhuur of in de bepaling van je huurprijs. 

Wanneer de werkelijke gegevens afwijken van de hier gebruikte voorbeeldgegevens zullen de uitkomsten natuurlijk anders zijn. Maar de conclusies zullen niet wezenlijk anders uitpakken. 

================================================== -->